Caução no arrendamento: o limite legal e o recibo que tem de emitir

O limite atual

O artigo 1076.º do Código Civil trata, no mesmo artigo, duas faculdades diferentes que costumam confundir-se por acontecerem as duas no início do contrato:

1. Antecipação de rendas. O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a dois meses.
2. Caução. As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas, até ao valor correspondente a duas rendas.

São dois números iguais, dois meses e duas rendas, mas duas coisas distintas. A antecipação é a própria renda, paga mais cedo, e vai sendo consumida mês a mês à medida que se vence. A caução é uma garantia à parte, que existe para cobrir o incumprimento de uma obrigação do contrato, e só se destina a esse fim.

Nada impede um contrato de usar as duas ao mesmo tempo: um mês de renda antecipada e, separadamente, uma caução de duas rendas.

Quando este limite passou a existir

O limite de duas rendas para a caução foi introduzido pelo artigo 274.º da Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, a lei do Orçamento do Estado para 2023, em vigor desde 1 de janeiro de 2023. Antes dessa alteração, o artigo 1076.º do Código Civil permitia às partes caucionar o cumprimento das obrigações do contrato sem fixar um valor máximo, e o limite da antecipação de rendas era de três meses, e não de dois.

O que a caução garante

A lei não diz "uma caução de duas rendas para o caso de o inquilino não pagar": diz que as partes podem caucionar "o cumprimento das obrigações respetivas". Na prática, cobre o que o contrato definir como obrigação do inquilino, o que tipicamente inclui rendas em falta no fim do arrendamento e danos no imóvel que excedam o desgaste normal do uso.

O recibo da caução

A caução é um valor recebido pelo senhorio, e por isso segue a mesma regra de qualquer outro recebimento: o recibo é emitido no momento em que a recebe, tal como para a renda mensal. A página oficial dos recibos de renda no Portal das Finanças diz isto sem margem para dúvida, ao referir-se expressamente ao recebimento a título de caução ou adiantamento.

Isto apanha muita gente na assinatura do contrato: a caução entregue no primeiro dia dá origem a um recibo próprio, no mesmo momento, e não fica a aguardar o primeiro mês de arrendamento.

O que pode mudar

Há uma reforma do regime do arrendamento urbano, aprovada em Conselho de Ministros e em discussão no Parlamento, que propõe eliminar o limite de duas rendas para a caução, deixando o valor por acordo entre as partes. É uma proposta, não é lei em vigor: enquanto o processo legislativo não terminar, o limite que se aplica é o de duas rendas.

O que isto significa para si

1. Confirme que a caução pedida não excede o valor de duas rendas.
2. Separe, no contrato, o que é caução e o que é renda antecipada.
3. Emita o recibo da caução no momento em que a recebe.
4. Guarde o recibo junto ao contrato, para o dia em que tiver de prestar contas da caução.

Na aplicação, estes passos ficam registados por imóvel e contrato, com o comprovativo guardado ao lado.