Atualização anual da renda: como funciona, passo a passo

O que é o coeficiente de atualização

O coeficiente de atualização anual de renda resulta da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, dos últimos 12 meses para os quais existam valores disponíveis a 31 de agosto. Quem o apura é o Instituto Nacional de Estatística, e o aviso com o valor é publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano. Está no artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano.

Duas consequências práticas disto. A primeira é que o coeficiente do ano seguinte só existe a partir do outono: até o aviso sair, não há número oficial para aplicar. A segunda é que o coeficiente é o mesmo para todos os contratos abrangidos, porque não depende do imóvel, da renda nem do concelho.

Quando pode atualizar a renda

O artigo 1077.º do Código Civil começa pelo contrato: as partes estipulam, por escrito, a possibilidade de atualização da renda e o respetivo regime. Se o seu contrato tem uma cláusula de atualização, é por ela que se começa.

Só na falta dessa estipulação é que se aplica o regime da lei, que prevê o seguinte:

• a renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de atualização vigentes;
• a primeira atualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato, e as seguintes, sucessivamente, um ano após a atualização anterior;
• o senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de atualização e a nova renda dele resultante;
• a não atualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo os coeficientes ser aplicados em anos posteriores desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível aplicá-los.

Repare que a lei diz "pode". Atualizar é uma faculdade do senhorio, com uma data a partir da qual passa a ser possível, não uma obrigação com um prazo a cumprir.

Como se faz a conta

A nova renda é a renda atual multiplicada pelo coeficiente do ano. O arredondamento não é ao cêntimo mais próximo: o artigo 25.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano manda arredondar a renda resultante da atualização para a unidade de cêntimo imediatamente superior, e o mesmo arredondamento se aplica nos restantes casos de determinação da renda com recurso a fórmulas aritméticas.

Com o coeficiente de 2026, que é 1,0224:

O segundo caso é o que mostra a regra: 794,4048 € não arredonda para 794,40 €, arredonda para cima, para 794,41 €.

Um coeficiente de 1,0224 é, no máximo, mais 2,24%. Pode sempre atualizar por menos, ou não atualizar de todo; o que não pode é aplicar mais do que o coeficiente publicado.

Como se comunica ao inquilino

A comunicação é escrita, feita com pelo menos 30 dias de antecedência em relação à data em que a nova renda passa a ser devida, e diz duas coisas: o coeficiente de atualização utilizado e a nova renda que dele resulta.

Vale a pena guardar prova do envio junto ao contrato. A lei fixa a antecedência mínima; quem tiver de a demonstrar mais tarde precisa de saber quando enviou.

Os coeficientes já publicados

O ano de 2023 é o que exige cuidado. A lista oficial do Portal da Habitação indica, para esse ano, a Lei n.º 19/2022 além do aviso do Instituto Nacional de Estatística: o valor aplicável ficou em 1,02, abaixo do coeficiente estatístico. Quem for recuperar uma atualização antiga a partir de uma tabela de inflação, e não da lista oficial, arrisca-se a pedir uma renda acima da que era permitida nesse ano.

Quando ainda não há coeficiente publicado

Enquanto o aviso do ano seguinte não sair, não há coeficiente. É um resultado legítimo, não uma falha: o número que uma carta de atualização apresenta ao inquilino tem de vir do documento oficial, porque é com base nele que passa a ser cobrada uma renda diferente.

Para o que se sabe sobre o coeficiente do próximo ano e o calendário do aviso, veja a notícia ligada ao fim deste guia. Aqui fica só a regra que não muda: sem aviso publicado, não se comunica atualização nenhuma.

O que isto significa para si

1. Leia a cláusula de atualização do seu contrato antes de tudo o resto.
2. Confirme a data da última atualização, ou a data de início do contrato.
3. Confirme o coeficiente do ano na lista oficial e no aviso publicado.
4. Faça a conta e arredonde ao cêntimo imediatamente superior.
5. Comunique por escrito, com 30 dias de antecedência, o coeficiente e a nova renda.
6. Guarde a comunicação e o comprovativo de envio junto ao contrato.

Na aplicação, estes passos ficam registados por imóvel e contrato, com o comprovativo guardado ao lado.