IRS de senhorios: como são tributadas as rendas

O que são rendimentos da categoria F

As rendas de prédios urbanos e rústicos são rendimentos prediais, a categoria F do IRS. Declaram-se todos os anos no Anexo F da declaração modelo 3, imóvel a imóvel, com o contrato e as despesas associadas a cada um.

Sobre o que incide o imposto

Não é sobre as rendas recebidas: é sobre o rendimento predial líquido. O artigo 41.º do Código do IRS permite deduzir aos rendimentos brutos os gastos efetivamente suportados e pagos para obter ou garantir esses rendimentos, incluindo os seguros de renda, e exclui expressamente os gastos de natureza financeira, as depreciações, o mobiliário, os eletrodomésticos, os artigos de conforto ou decoração e o adicional ao imposto municipal sobre imóveis. Todas as despesas têm de ser documentalmente comprovadas.

O que conta e o que não conta, com o detalhe de cada número do artigo, está no guia das despesas dedutíveis, ligado ao fim desta página.

As taxas que se aplicam ao seu contrato

O artigo 72.º do Código do IRS trata as rendas por taxas autónomas, que se aplicam ao rendimento líquido de cada contrato:

As reduções por duração aplicam-se sobre a taxa do arrendamento habitacional e, no caso dos contratos de 5 a menos de 10 anos, acrescem 2 pontos de redução por cada renovação de igual duração, até um máximo de 10 pontos de renovação.

Há uma condição de sentido inverso, no n.º 23 do mesmo artigo: contratos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024 cuja renda exceda em 50% os limites gerais de preço por tipologia e concelho perdem estas reduções. Se o seu contrato é recente e a renda é elevada para a zona, é uma condição a confirmar antes de contar com a redução.

A taxa de 10% das rendas moderadas

O artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, fixa em 10% a taxa de tributação autónoma dos rendimentos prediais de contratos destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação cuja renda mensal não exceda os limites do próprio decreto-lei, auferidos até 31 de dezembro de 2029, salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável.

O limite da renda mensal moderada é de 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026. O Decreto-Lei n.º 139/2025 fixou essa retribuição em 920,00 €, o que dá um limite de 2 300,00 € por mês. E, para saber se a renda cabe nele, conta a totalidade do valor pago no âmbito do contrato, acrescido do valor dos bens móveis, equipamentos ou partes acessórias ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, e dos serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que sejam objeto de contratos distintos. Quem cobra a renda num contrato e o recheio noutro não fica de fora do limite por causa disso.

Retenção na fonte

Nem sempre há retenção. O artigo 101.º do Código do IRS prevê a retenção sobre as rendas quando quem as paga tem contabilidade organizada: 25% em geral e 10% no caso das rendas abrangidas pelo artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais. Um inquilino particular, que arrenda para sua habitação, não retém nada, e o imposto é todo acertado na declaração anual.

A retenção não é o imposto: é um adiantamento por conta, que aparece na liquidação final.

Englobamento

Os rendimentos prediais podem ser englobados, por opção dos titulares residentes em território português, nos termos do n.º 13 do artigo 72.º. Englobados, deixam de ser tributados pela taxa autónoma e passam a somar-se aos restantes rendimentos do ano, tributados pelas taxas gerais.

Esta aplicação não simula esse cenário, e a razão é a mesma que atravessa o produto: a tabela das taxas gerais não está verificada em base de dados, e um número sobre imposto sem fonte oficial por trás é pior do que número nenhum. É uma conta a fazer com o seu contabilista, que conhece o resto do seu rendimento.

O calendário do ano

No calendário oficial da Autoridade Tributária para a campanha de 2026, relativa aos rendimentos de 2025:

• até 16 de fevereiro, comunicação da duração ou cessação dos contratos de arrendamento de longa duração, que é o que permite usufruir do benefício fiscal no IRS, ao abrigo da Portaria n.º 110/2019;
• até ao final de fevereiro, entrega do Modelo 44 pelos senhorios dispensados de recibo de renda eletrónico que não tenham optado por emiti-lo. Na campanha de 2026 o prazo passou para 2 de março, porque o final de fevereiro caiu em dia não útil;
• de abril a junho, entrega da declaração modelo 3, com o Anexo F;
• até 31 de agosto, reembolso ou pagamento do imposto, para as declarações entregues dentro do prazo.

O que este guia não lhe diz

Não lhe diz quanto vai pagar. Diz-lhe que taxa se aplica ao seu contrato e sobre que base, que é a parte que se sustenta em artigos concretos da lei. O imposto final depende do englobamento, dos restantes rendimentos do agregado e de deduções à coleta que nada têm a ver com o arrendamento.

O que isto significa para si

1. Confirme se o contrato é habitacional e se a duração está comunicada às Finanças.
2. Some as rendas recebidas por imóvel e junte as despesas dedutíveis documentadas.
3. Verifique se a renda mensal cabe no limite das rendas moderadas, contando serviços e recheio.
4. Confirme se houve retenção na fonte e some-a ao que vai declarar.
5. Confira o pré-preenchimento do Anexo F antes de entregar a declaração.

Na aplicação, estes passos ficam registados por imóvel e contrato, com o comprovativo guardado ao lado.