Despesas dedutíveis nas rendas: o que pode abater e como o prova

A regra, e é uma só

O n.º 1 do artigo 41.º do Código do IRS diz que aos rendimentos brutos se deduzem, relativamente a cada prédio ou parte de prédio, todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou garantir tais rendimentos, incluindo os seguros de renda.

Três palavras dessa frase fazem quase todo o trabalho:

• efetivamente, porque um gasto orçamentado, faturado mas não pago, ou pago por outra pessoa, não conta;
• cada prédio, porque a conta é por imóvel, e não uma bolsa comum de despesas do senhorio;
• para obter ou garantir, porque a despesa tem de estar ligada ao arrendamento daquele imóvel.

O que fica de fora, por lei

O mesmo n.º 1 exclui, com todas as letras:

• os gastos de natureza financeira, onde cabem os juros do crédito;
• os relativos a depreciações;
• os relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração;
• o adicional ao imposto municipal sobre imóveis.

Uma máquina de lavar nova para o apartamento arrendado é uma despesa real, e não é dedutível. Vale a pena saber isso antes de contar com ela.

Os casos que a lei trata à parte

Condomínio. No caso de frações autónomas em propriedade horizontal, deduzem-se os encargos que o condómino deva obrigatoriamente suportar. Quando o senhorio tem várias frações do mesmo prédio, esses encargos repartem-se pela permilagem de cada fração.

Parte de um prédio. Se o que está arrendado é uma parte suscetível de utilização independente, os encargos imputam-se pelo valor patrimonial tributário dessa parte ou, na falta dele, na proporção da área utilizável.

Imposto municipal sobre imóveis e imposto do selo. Pagos num certo ano, só são dedutíveis quando respeitem a prédio ou parte de prédio cujo rendimento seja tributado nesse mesmo ano fiscal. Um imóvel que esteve todo o ano vago não leva o seu imposto municipal para a declaração desse ano.

Obras antes do arrendamento. Os gastos com conservação e manutenção suportados nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento podem ser deduzidos, desde que o imóvel não tenha sido entretanto utilizado para outro fim.

Sublocação. Na sublocação, a diferença entre a renda recebida e a renda paga não tem deduções.

A prova

O n.º 9 do artigo 41.º é curto e decide tudo o resto: as despesas têm de ser documentalmente comprovadas. Na prática, isso significa faturas em nome de quem declara o rendimento, com data, e com forma de ligar cada uma ao imóvel a que respeita.

Uma folha de cálculo feita em junho, a partir de memória, não é prova de nada. O trabalho faz-se ao longo do ano, no momento em que cada despesa é paga, e é por isso que este produto existe.

O que as despesas fazem à conta do imposto

A taxa do artigo 72.º aplica-se ao rendimento líquido, não às rendas recebidas. Cada euro de despesa dedutível documentada é um euro que sai da base sobre a qual a taxa incide, e o efeito no imposto é a despesa multiplicada pela taxa que se aplica ao seu contrato.

Que taxa é essa, e quando se aplicam as reduções por duração ou a taxa das rendas moderadas, está no guia do IRS de senhorios, ligado ao fim desta página.

O que isto significa para si

1. Registe cada despesa no momento em que a paga, não em abril.
2. Peça a fatura em nome de quem vai declarar o rendimento.
3. Associe cada documento ao imóvel, e à fração, a que respeita.
4. Separe conservação, mobiliário e encargos financeiros: só o primeiro conta.
5. Guarde as faturas das obras feitas até 24 meses antes de arrendar.
6. Confira o pré-preenchimento do Anexo F contra os seus próprios documentos.

Na aplicação, estes passos ficam registados por imóvel e contrato, com o comprovativo guardado ao lado.