Contratos de Investimento para Arrendamento: benefícios e condições do novo regime

O regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento, ou CIA, produz efeitos desde 1 de setembro de 2026. Foi criado para apoiar projetos de construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional ou ao arrendamento para subarrendamento.

O CIA é celebrado entre o investidor e o IHRU, em representação do Estado. O contrato identifica os imóveis, a área de construção, os limites de renda, as condições do investimento e os benefícios atribuídos. A vigência pode chegar a 25 anos.

Pelo menos 70% da área de construção abrangida deve ser destinada a arrendamento habitacional. As rendas não podem ultrapassar o limite de renda moderada definido no Decreto-Lei n.º 97/2026.

O investidor tem de demonstrar capacidade técnica e de gestão, contabilidade organizada e situação fiscal e contributiva regularizada. Também fica obrigado a prestar informação, cumprir os prazos do investimento e não transmitir os imóveis sem observar o regime de transmissão da posição contratual.

Os benefícios possíveis incluem isenção de IMT e de imposto do selo na aquisição, isenção de IMI até oito anos, redução de 50% do IMI no período restante, taxa reduzida de IVA nas empreitadas elegíveis, isenção de AIMI e restituição de 50% do IVA suportado em determinados serviços de arquitetura e engenharia. Algumas isenções dependem de deliberação municipal.

O incumprimento pode levar à resolução do contrato e à devolução total ou parcial dos benefícios, acrescida de juros compensatórios. Por isso, este regime exige uma análise financeira e jurídica própria.

O que isto significa para si

1. Confirme se a dimensão e a estrutura do investimento justificam um CIA.
2. Verifique a percentagem de área destinada a habitação e os limites de renda.
3. Confirme junto do IHRU os procedimentos e a regulamentação aplicável.
4. Modele o benefício fiscal e o custo de um eventual incumprimento.

Na aplicação, estes passos ficam registados por imóvel e contrato, com o comprovativo guardado ao lado.