Vender e reinvestir em arrendamento: quando as mais-valias podem ficar excluídas de IRS
Entre 2026 e 2029, os ganhos obtidos com a venda de determinados imóveis podem ficar excluídos de tributação quando o valor é reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento habitacional com renda moderada. O benefício exige o cumprimento de vários prazos e condições.
meses depois da venda para reinvestir e ficar sem tributação da mais-valia
- Prazo
- Reinvestimento entre 2026 e 2029
- Estado
- Em vigor
- A quem se aplica
- Quem vende e reinveste em arrendamento
- Última verificação
- 26 mai 2026
O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou um regime temporário para incentivar o reinvestimento no mercado de arrendamento. A exclusão pode abranger ganhos provenientes da venda de imóveis destinados a habitação, desde que o valor de realização seja reinvestido em imóveis situados em Portugal e destinados ao arrendamento habitacional.
A renda mensal do novo imóvel não pode ultrapassar o limite legal de renda moderada. Em 2026, esse limite geral corresponde a 2,5 vezes o salário mínimo, ou seja, 2 300 € por mês, sem prejuízo de futuras atualizações.
O reinvestimento pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda. O contribuinte tem de declarar a intenção de reinvestir e indicar o respetivo montante na declaração de IRS do ano da alienação.
Figura 5
A janela do reinvestimento de mais-valias
O reinvestimento pode acontecer antes ou depois da venda, dentro desta janela.
- Reinvestir a totalidade do valor de realização num imóvel para arrendamento habitacional com renda moderada.
- O imóvel tem de ficar arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos, senão o benefício cai.
Depois do reinvestimento, o contrato de arrendamento deve ser celebrado no prazo de seis meses, salvo impedimento justificado, como a necessidade de obras urgentes. O imóvel deve permanecer arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
O benefício pode ser perdido se a renda ultrapassar o limite, se o imóvel não cumprir o período mínimo de arrendamento ou se for transmitido dentro dos primeiros cinco anos. No reinvestimento parcial, a exclusão é proporcional ao valor reinvestido.
Trata-se de uma decisão com impacto fiscal elevado. Antes de vender, é prudente simular o imposto, os custos da nova aquisição, a renda líquida esperada e o risco de incumprimento das condições.
O que isto significa para si
- Planeie o reinvestimento antes da venda, sempre que possível.
- Declare a intenção e o montante no IRS do ano da alienação.
- Controle os prazos de 24 meses, 36 meses, seis meses e cinco anos.
- Confirme a operação com um contabilista certificado.
Na aplicação, estes passos ficam registados por imóvel e contrato, com o comprovativo guardado ao lado.
Fontes e verificação
1 documento oficial · 0 jornaisRedação As Minhas Rendas · publicado a
Escrevemos a partir do documento oficial e dizemos se está em vigor ou em discussão. Isto é informação de apoio e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico: confirme sempre na fonte antes de agir. Encontrou um erro? suporte@asminhasrendas.com
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